崔玉华
合理房价收入比、内行合理房价算出是多少元
自从1998年住宅商品化改革之后，人们对住房的需求得到了释放，不仅房地产行业进入了20多年的高速发展时期，房价也几乎一路上涨了20多年。因此，在过去房地产行业是一个造富行业，不仅产生了一个又一个中国首富和大批房地产富豪，同时很多人也通过买房获得了一大笔财富。就比如在2000年在北京花30多万购买一套房子，现在基本上价值在千万以上，这是一大笔财富，普通人努力工作一辈子都挣不到。根据统计数据显示，截至2022年7月底，全国房价为9700元/平方米，虽然相比于2021年是降低了一点，但是依旧处于很高的水平。
当然，9700元/平方米的价格只是平均房价，而在很多一二线热点城市，平均房价基本上在一万元以上，不少城市的平均房价都在3万元/平方米左右，而像北京、上海和深圳等城市的平均房价更是超过6万元/平方米。就比如北京很多主城区楼盘的价格都在10万元以上，就算是购买一套60平方米的两居室，总价也要600多万，这是普通人无法想象的价格。
但是就是这么高的房价，对于有钱人来说并不算什么，2022年以来，各地楼市都出现了分化情况，价格非常高的改善型住宅和豪宅行情火热，价格不断上涨，而价格比较低的刚需住宅成交量低，价格也在降低。就比如北京楼市就出现了豪宅逆势畅销，数据显示，2019年-2021年，北京单价超过10万元/平方米的豪宅分别成交648套、766套和2033套，而2022年上半年逆势增长，成交量高达1326套，同比上升49%。可见，高房价对富人来说影响并不大，而对于普通人来说，影响实在是太大了。对于大部分普通家庭来说，目前的房价水平已经远超他们的承受能力，不管买房还是不买房，都会影响到他们的幸福生活。
我国房价到底有多高？
都说我国房价高，那我国房价到底有多高呢?这里并不能用房价数据来形容，毕竟不同的城市收入水平和房价都不相同。对此，在国际上都用平均房价收入比的高低来形容房价的高低，就是房子总价除以家庭年平均收入的值。很明显，一个城市平均房价收入比越高，就越说明这个城市的房价就越高，反之就是房价低。根据上海易居研究院公布的统计数据显示，我国前70城的平均房价收入比在13.3.前100城的平均房价收入比在9.2.也就是说，如果在一个生活在全国前100城的家庭想全款买一套房子，需要整个家庭不吃不喝工作9.2年。很明显，就算平均房价收入比是9.2.房价也已经非常高了。
在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间，也就是一个普通家庭全款购买一套房子只需要3到5年的收入。但是目前别说是一二线热点城市，就是很多三四线小城市的平均房价收入比都远高于5.这也意味着我国的整体房价水平都比较高。特别是对于北京、深圳厦门和三亚这几个城市，平均房价收入比更是超过了30.普通人想在这里买房几乎难于上天。
房价到底多少才合理？
从2020年以来，不少城市和地区的房价开始回调，特别是进入2021年下半年以来，全国平均房价也开始下跌，这让很多人都看到了买房的希望。但是不可否认，虽然最近两年房价确实下跌了不少，但是平均房价依旧处于2020年的水平，房价依旧严重偏离居民的正常收入水平。那么，房价到底降到多少才合理呢?对于这个问题，金融专家朱云来在西安一论坛上坦言称，按照现在的房价下跌27%才合理，按照目前的平均房价计算，就是我国平均房价跌到7000元/平方米左右才合理。
为什么是7000元呢?这是根据计算得出来的。根据统计数据显示，2021年全国居民人均收入为3.51万，按照一个家庭3口人计算，一年收入就是10.53万。按照7000元/平方米的房价计算，一套98平方米的三居室房子总价68.6万，一个家庭不吃不喝6.5年就可以全款买房，已经接近国际上3-5的合理房价水平。并且我国的房价分化情况明显，一二线城市和三四线城市房价差距很大，如果平均房价跌回7000元/平方米，那么大部分省会城市和二、三、四线城市的房价不会高了。
平均房价能跌到7000元/平方米吗？
答案是否定的，目前全国平均房价在万元左右，房价是不可能回调30%的。原因也很简单，房子并不是简简单单的房子，同时还是一个金融产品，不仅和普通家庭的财富挂钩，同时也已经和我国的金融、财政和经济发展深度绑定。根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭70%的财富都集中在房产类固定资产中，同时家庭主要负债也都来源于房产。另外，很多城市的财政收入大部分都来源于土地拍卖，也就是土地财政，目前大部分城市依旧不能摆脱对土地财政的依赖。如果房价下跌太多，土地卖不掉，会直接影响当地土地财政收入，从而影响公共预算支出和地方负债等一系列问题。
更重要的是，房地产行业深度和金融行业绑定，也就是房地产行业负债率太高。其中，不仅是75.9的家庭是负债买房，同时99%的房企都是高负债经营的。如果平均房价跌幅超过30%，很多家庭的房子会大幅贬值，甚至可能资不抵债。而对于高负债高周转的房企就更不用说了，房价下跌会直接导致他们手中的资产贬值，资不抵债更将是普遍现象。因此，如果平均房价短期内下跌30%，造成系统性金融风险。
可以看出，房子虽然是给人居住的，但是目前的房子已经不再是单纯的房子。整个房地产行业已经和我国的经济发展绑定在了一起，所以房价不可能也不能在短时间内下跌30%，就像人民大学副校长所言：中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆。也就是说，从长远来看，随着楼市调控政策的持续，房价会慢慢回调到合理水平，房子也将逐渐回归居住属性。
