崔玉华
有人说：雪崩时，没有一片雪花是无辜的。这句话似乎可以用在这个“大雪纷飞”的地产业的寒冬。
现在，看到有关地产行业的新闻也都有点心理准备，不敢惊讶，意料之中。
继恒大后，阳光城、中国奥园、佳兆业等相继出现流动性的问题。这个中国奥园虽然不及恒大和佳兆业有名，但我查了一下，奥园也是高居《财富》中国500强前两百位的大企业。现在也不得不通过卖资产来解决流动性问题，之前我还看到奥园考虑出手物业板块的新闻，不知道是否找到接盘的。像奥园这样正奋力展开“自救”的房企不在少数，或动用真金白银提前赎回债券，或主动公布偿债安排。比如，根据之前新闻，中国奥园在一个月前还宣布公司即时偿清15亿公司债，向外界传递出企业财务稳定的状态。
然而偿债归偿债，似乎还是没有解决流动性问题，那么，是否有我们看不到的问题？或者说有些问题企业也不方便披露，只能先自己解决。
眼下，房地产业持续维艰，千亿级房企围绕“现金流”保卫战持续发力。
昨晚，中国奥园对外披露一则重大资产处置案，即11月12日全资附属公司奥园香港公司以9亿港币向第三方集中出售3家BVI公司全部股权及债权。
这3家BVI公司旗下唯一资产就是香港西半山旧楼燕贻大厦，为一著名“旧改”项目。2018年初，奥园斥资8000万港币购得，拟重建发展。
彼时此举，意味着奥园首次布局香港楼市。据悉，燕贻大厦占地面积约1.09万平方尺，以最高地积比率约5倍计算，可开发建筑体量约5.45万平方尺。
而如今，全球市场已发生重大变化，而中国楼市在持续严厉调控下陷入低迷，其中香港楼市也处于阶段性高点。
花旗银行近日表示，2021年三季度香港市民对楼市上升持观望态度，仅4%的受访者认为现在是置业好时机，回落至2019年疫情前的数值。
特别是“旧改”项目，更是考验大型房企的资金运作实力。另据中国奥园披露，预期确认出售事项估计亏损约1.77亿港币。
所以说，奥园此时剥离上述“旧改”项目资产，相当于及时处置了“低效”资产，避免亏损面扩大，且如其所述，该资产出售后资金净额“拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金”。
据奥园补充披露说，贷款融资涉及贷款银行向其授出的6亿港币。
今年中期以来，在楼市持续严厉调控下，各大房企普遍面临较大的资金链压力，部分房企也遭遇债务爆雷危机。
以中国奥园为例，截至6月30日，手持现金及银行存款683亿元，能够覆盖一年内到期短期负债，而总借贷规模降至1113亿元，降幅3%，预计今年末降幅10%-15%。
围绕“三道红线”，中国奥园净负债率从去年底82.7%降到80.7%；现金短债比维持1.3倍；剔除预收账款后资产负债率78.5%。据此看，中国奥园“去杠杆”仍需发力，这也就需要更多可支配资金。
为缓解现金流压力，中国奥园旗下奥园健康在11月4日曾公告，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司权益（可能交易）初步讨论，但尚未订立任何条款或具体协议。
近日，中国奥园度外披露今年10月份取得物业合同销售额约101.3亿元，相比去年同期151.6亿元有一定的跌幅，但前10个月合同总销售额累计约1086.3亿元，同比增长10%，这为其后续稳健经营发展奠定了基石。
