崔玉华
“团购买房”的优惠对于想买房的刚需还是挺有吸引力的，毕竟能省点是一点。不过，关键是实际执行过程，各类团购的房屋需要确保遵守营销的规则，不要把一些违规的和不合规的项目拿来做团购，否则容易损害公信力，后续也会存在交房问题。
其实我觉得，如果想鼓励大家买房，团购买房和低首付买房的优惠政策固然好，但是能解决大家对于新房是否能如期交房的担忧也是现实问题，可能是更加有效的推进楼市发展的方式。
有关部门为老百姓买房做担保，督促房企如期交房，如果违约无条件退还购房并支付逾期产生的利息，房企也自觉接受监督，签署违约责任书，房子逾期将承担哪些责任，合同里都列好明细。当然，这些都需要很强的执行力和规则意识。“团购买房”尚属早期，流程和规则也尚需完善。
“团购买房”正逐步席卷多地楼市。
9月15日，《每日经济新闻》记者从浙江诸暨市政府网站获悉，诸暨近日发布一系列楼市新政，涉及加大住房公积金支持力度、实施契税补贴、下调首付比例、鼓励房企开展团购优惠等。
根据《诸暨市行政区域内推行房地产交易契税财政补贴实施细则》（下称《细则》），在备案价浮动基准上，对团购5套及以上（叠排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以内；对团购10套及以上（叠排或排屋6套及以上）的，可以再下浮8%以内。
多位业内人士表示，今年以来盛行的团购政策，均意在促进整个市场活跃度和销量的提升，加快市场信心恢复，但后续效果也要取决于房企营销层面对目标客群的定位和搜寻。尤其是目前的团购政策，很多都面向公职人员和收入稳定群体，效果还是可以期待的。
官方支持团购买房
作为浙江的经济大县之一，诸暨楼市一直有着较强的去化表现。
克尔瑞数据显示，2021年浙江省楼市成交规模超过100万平方米的县市有18个，占比超过3成；而成交面积超过200万平方米的仅有慈溪、诸暨、义乌。不过受整体房市场环境影响，多数县市的商品房成交面积同比上一年明显下降，诸暨也不例外，2021年成交面积同比下降15%左右。
进入2022年，这一状况并未有明显改善。为进一步刺激楼市，诸暨发布《细则》明确，在2022年9月1日至2022年10月31日期间（以办理新建商品住房合同网签时间为准），购买新建商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴；在2022年11月1日至2022年12月31日期间，购买新建商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴。
此次诸暨房地产交易税款财政补贴采取“先缴后补”的方式，以购房人为申领人，一房只能享受一次补贴。
同时，公积金贷款额度调整为单职工60万元、双职工80万元首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%，鼓励各银行根据LPR执行最优惠利率；个人住房贷款发放加快，对符合个人住房贷款发放条件的，应放尽放。
最引发关注的一条是，在备案价浮动基准上，对团购5套及以上（叠排或排屋3套及以上）商品住宅的可以再下浮5%以内，对团购10套及以上（叠排或排屋6套及以上）的可以再下浮8%以内。鼓励机关、企事业单位、社会团体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动，与开发企业协商达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
“诸暨团购政策明确了备案价允许下浮的概念，和常规的鼓励房企降价操作是有差异的，这是政府层面对团购的支持。”易居研究院智库中心研究总监严跃进9月15日在微信告诉《每日经济新闻》记者，从政策端明确房企给予的价格优惠不计入备案价格跌幅比例范围，这是一种比较友好的降价措施，是以价换量在团购市场的体现。
“团购住房逐渐从民间自发操作进入到官方层面，尤其是在备案价允许下调的规定中可以看出，政府层面给予了较多政策保障。”严跃进表示，这其实也是批量去库存的重要体现，说明当前蓄客难度略大，而团购涉及的降价操作，和目前各地打击违规降价的操作有本质区别，“是被允许的，也是合规的。”
人越多越便宜
此类团购政策早已有之。
据记者不完全统计，自今年6月以来，已有太原、中山、沈阳、桐庐、铜陵、普洱、巴中、黄冈、长春等多地发布了类似政策。
如长春7月8日发文称，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动；团购房需取得商品房预售许可，房地产开发企业不得低于成本价格销售。
不少城市对团购房源予以优惠。
湖北黄冈对20人以上团购承诺不低于个人总房款3%的优惠。
浙江桐庐在备案价打折后价格基础上，对一次性购买10套及以上（纯叠排或排屋项目5套及以上）商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%。
浙江淳安则提出房地产企业以楼盘为单位，对“活动房源池”内的团购新建商品住宅给予锁定价再下浮的优惠，其中团购5套及以上的下浮2%；团购10套及以上的下浮3%；团购20套及以上的下浮4%；团购50套及以上的下浮5%。
四川眉山也表示，根据一次性团购数量在30、50、100套以上的，给予3%-5%优惠。
值得注意的是，还有城市同时明确，团购商品住房与开发企业协调达成的优惠价格，不计入商品房备案价格跌幅比例范围。这也意味着，这不算违背“楼市限跌令”。
“从落地团购的城市来看，大都是三四线城市，即使有长春、太原这类省会城市，也是今年市场热度低，去化难度大的区域。”58安居客房产研究院分院院长张波今日在接受记者微信采访时表示，开展商品房团购，意图促进整个市场活跃度和销量提升，加快市场信心恢复。
至于市场效果，张波坦言需视当地供求情况及基本面分类看待。“目前来看，团购的作用在各地会呈现一定分化：如果城市明显供大于求，市场信心依然处于相对底部，团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市，团购所起到的作用才会更加明显。”
“由于部分三四线今年房价回调力度较大，甚至有些项目短期内打折幅度非常明显，这就在一定程度上弱化了团购的吸引力。一般来说，团购在市场平稳阶段起到的效果会更明显。”张波说。
